香港一直被喻為購物天堂，雖然這與進出口貨品免稅及航運便利不無關係，但亦與發展商大力投資建設經營商場有莫大關連。即使香港地方不大，商場亦可大致劃分為「區域性商場」和「地區性商場」兩大類，其中前者目標客群為高端消費客戶及遊客，而後者則以服務地區民生所需為主。

運用「市場學」概念，商場經營者要得以成功必須「滿足帶來利潤的客戶所需」，就單一業權持有的商場而言，外界往往只集中消費人流是否暢旺，以及五光十色的商場推廣宣傳和購物優惠，但卻忽略了租戶組合的重要性﹗

隨着網購盛行，門市店面的作用已慢慢轉變為品牌推廣及實店實物體驗，但外出用膳實非網購所能替代，而香港市民及旅客仍樂於享用各國菜餚與親朋相聚的典型消費模式，所以不論區域性或地區性商場，營運商大多預留20%至30%的面積作餐飲食肆區域，並集中於高層或地庫等需多徒步的空間。這不單為著帶動消費人流游走商場，亦同時須顧及廚房抽風、爐具放置等與消防衞生以至走火通道相關條例的建築要求。

不過，食肆毛利率較化妝品、潮流產品、服裝等零售業為低，所以餐飲食肆能支付的租金亦相對較低，一般不到商場整體租金收入百分之十。而過往市道不景時，商場為保持出租率，亦願意劃出較大面積予呎租較低的傳統中式酒樓。

至於商場的其餘七至八成的面積分布則很大程度視乎其「市場定位」，不難發現，主打旅客的「區域性商場」會預留人流最暢旺空間予化妝品零售，而民生為主的「地區性商場」則會把連接鐵路出入口的空間租予便利店及銀行等便民所需，再附以特式飲料小食等簡便餐飲，滿足香港人的快速消費模式。再細心一看，營運商只會把最優越的空間租予知名品牌或連鎖商店，保證租戶租金支付能力，一般個體商戶可說只能望門興嘆。

以上文章刊於《招職》。

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【專家話你知】拆解商場的租戶組合

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