諗Sir，希望你能抽空指點迷津及比少少意見，目標向上流，為家庭提高生活水平。本人今年33歲，出自小康之家，自少做不同兼職，有儲蓄習慣。2007年畢業，做文職工作，起薪7,000元，2013年時勇於炒賣股票及衍生工具，賺過快錢，但輸錢皆因贏錢起，最後敗光儲蓄150萬元及負債50萬元，浪費了不少時間。從正面出發，早出事好過年老才出事，時間剛剛好。

自2014年起，重新出發，努力工作，自問年輕，肯做肯搏，因為窮得只剩下體力，精神和時間。分別有三份工作收入，做了十年丶七年及五年，全部皆跑數，純佣金出糧丶有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪，比較不穩定，所以在自己可控範圍都盡做盡跑。雖然不算低薪，但缺點是太個人化，手停口停。

最近兩年收入有所提升，平均月入8至10萬元，扣減家用，住院保險丶強積金及開支，每月可以儲60,000元。另外，與朋友孖份有一小生意，自己親力親為營運，有三年時間，收支接近平衡，預計在2018年尾開始產生正現金流。

資產

1. 屯門細價私樓八成按揭 ( 2017年買入價350萬元，市價420萬元 ）

2. 屯門車位一個Full paid ( 2018年頭買入價75萬元，市價81萬元 ）

3. 1/2 ( 與朋友合資 ) 日本細價樓Full paid ( 2016年尾買入價港幣33萬元，日元價67，市價39萬元，日元價73 )

4. 港幣10萬元股票，可以隨時沽售。

現金流

1. 屯門細價租金9,000元，供加雜費10,500元，每月-1,500元

2. 屯門車位租金1,200元，雜費200元，每月+900元

3. 日本樓租金2,800元，雜費300元，由於跟朋友合資，每月每人+1,250元

4. P loan 60萬元，每月還17,000元，分三年還

現金

1. 港幣63萬元現在在Mortgage link戶口

2. 澳幣80,000元

3. 日元50,000元

4. 港幣50,000元

如需要應急，另有20萬元循環貸款戶口可用。

問：

一至三年計劃

1. 由於大部分現金產自P loan，車位亦無按揭，今年都是儲蓄為主，增持現金，暫放入Mortgage link戶囗。預計一年後會儲到大約72萬元。

2. 儲蓄一年後，有幾個可範疇可以試試，可以不同工具或混合方案，一是以Mortgage link部分資金買債基收息，製造被動收入；二是再買車位收租長揸，搏升值，但收租回報比較低。三是借用弟弟名，一人一半購買500萬元以下細單位放租。

請問諗Sir有甚麼建議丶步驟，或者其他意見？

答：

讀者2007年畢業現時月入10萬元，在不少人眼中是「無可能」。令不可能成為可能的，就是年少炒「股 + 輪」由150萬元儲蓄倒輸50萬元的經歷。常言勝者懂做及不斷改善、次者一咪死做、最差就係一班有思想但乜都唔做的人。本案讀者用心炒輪、用心輸錢，其後反省及落地搵錢 ( 雖然唔知Sell乜 )，到現時唔算富貴但起碼有樓有車 ( 位 ) 搵到十皮野，唔想標榜呢啲人做傑青但想指出「執行」才是令他日「執行得更好」的關鍵。筆者一出世都係貼地，那又為何與不少來函讀者一齊離地呢？

讀者下一個層面要學懂如何合規利用銀行，第一間屯門細樓因借得少，故唔搞借貸力都上到會。但如懂將波動月入集中在單一公司處理，再證明比銀行自己係高薪穩定打工仔，10萬元月入可借2.59 x 5 = 1,295萬元，即只要有自己加父母三個人頭可買三間細樓，付首期後等租客乖乖供完已立不敗之地。另一件事要做係改變手停口停的情況，入手由小生意開始。由於讀者描述佢項「小生意」要親自落手，唔返去無錢出，故此項目嚴格講仲係停留於個人生意 ( Sole proprietorship ) 的階段。要真係創立一盤生意 ( Business ) 及他日能賣盤的，必須有Workflow及物色兩至三個心腹助手。有盤能穩定產出收入的生意，仲好過有間樓。能產出錢而唔需要靠老闆才能營運的生意，幾時都賣到錢。

P-loan很傷借貸力，可先將20至30萬元資金投入債基疊增方案，由於債基是月月派息，讀者觀察債基派息半年效果如何再各向走未遲。未來半年是儲蓄加試驗債基的時間，至於再買樓有感過急。喺呢半年做好借貸力，試好債基Work唔Work，在年底開始睇樓及用債基收息未遲。另外留意買樓貪圖的就是可以高槓桿地借，日本樓投資雖少，但Full paid去買樓筆者多不讚同。點都好原有資產可照持有，先試用債收息年派15-20%是否合自己。

以上文章刊於《招職》。