問：

諗Sir,

單身女子，年過40，月入逾30,000，無樓在手，心感擔憂，望能賜教！過往一直都有為自己理財，可惜苦無好的門路，只局限於定期、保險及股票等方法。慨嘆自己浪費了過往的理財黃金時間，希望現在起步為時未晚。

月入：34,000港元

人仔定期：195,000港元

流動現金：100,000港元

股票：500,000港元

六份保險：( 筆者註：詳情留待稍後再研究 )

現時我住在親戚投資的物業，不用交租。不寄望現時起步亦能做到一生三宅，一生有二宅已心滿意足，希望諗Sir能給予寶貴意見。

答：

40歲讀者，好像唔少香港人咁買下股票仔，有朋友撈保險自己又細細地買一份，資產為30萬現金、50萬股票。那六份保險加埋若變現有64萬。未有樓房，個人身家為144萬。

筆者看法為成績不合格。但讀者在實行上已做得好好、供每份保險都是有始有終、唔會中途Cut單。證明只要用錯方法，就算實行力高都事倍功半。儲蓄達人今時擁有的144萬、全部放喺被動收入產出慢的資產、或保險主要是比保險而唔係派錢比你嘅工具。看讀者孤身一個，其實要咁多保額做咩呢？請恕筆者直接指示問題、不繞彎不浪費讀者時間。另一原因是至今的儲蓄水平低，回望早應利用「樓換樓」提出應先問銀行舉債再用時間貶走按揭債務的概念 ( Let debt burden inflated away by the inflation )。買樓再租比人等於搵幾個租客同你一齊儲錢，40歲先至會有可觀資金。按揭雖供款高、但收租亦都唔少、兩者可大致Settle。

可能讀者有疑問，九成上會嘅既單位只可自住、點租比人？當然市面上不少報自住的單位係偷偷租出的，但「人做你又做」之前、請了解業主怎作防範才減低被發現的機會，以及一旦被發現後怎作補救。我地唔會教人違規，但呢個社會現象要跟大家研究一下。

租樓日日賺？

另外，近日網上有人提出「租樓日日賺！」。同意如用2015年第四季而言，做租客實在好過業主 ( 中原城市指數由146點跌至134點 )。如有水晶球喺1997年10月沽出樓房再租樓至「沙士」2003年8月再買樓，咁就係大贏特贏！

究竟租樓賺盡幾多？

租客於1997年10月底至2003年，支付租金共70個月，計一年租金為單位市值的4%，那70個月租金支付為4% x 70/12 = 單位原市值的23.3%。租金在1997年後當然有跌，1997年C類單位租金指數為140.9，2003年為72.5，即到「沙士」時，租金比1997年的租金平一半。觀察一是租金炒味較少、因同期租金跌幅比樓價跌幅低 ( 同期樓價跌70% )。觀察二是大家對今時2016年租金在情況差時可減多少心中有數，實在不要抱7,000元喺九龍屋苑租三房嘅想法。計返「租樓便是贏」，計及跌市減租因素，我們調整當中70個月的租金支出為23.3% x 75% = 單位原市值的17.5%。

租客贏家由於有水晶球，1997年食盡「沽」到落去「沙士」贏多少？期間樓價跌了70%，租金支出為17.5%，即贏當初樓價市值的52.5%。當然大家都唔知聽日事，那各位看自己在沽空方面技藝如何。另應留今時樓價的17.5%作交租先好去「沽」樓。假設1997年想沽500萬樓、潛在賺盡約為250萬 ( 52.5% )，而成本為約88萬 ( 17.5% )。拎88萬去博賺盡係250萬，你Deal唔Deal？

筆者自己想法是好彩或可賺到潛在可得之一半，即125萬，而交租交足半程，由於樓市初跌交租喺貴個邊，估計租金支出要60萬 ( 不是88萬/2 = 44 )，咁計用60萬去賺得125萬，筆者認為一般般啦。買樓可以用槓桿，令值博率提升。沽樓如是，得一間樓嘅業主，本文計出其實贏到都唔算「中頭獎」。咁大壓力壓足幾年只賺一百幾十萬，博唔過。究竟應賣樓當沽、定持有住宅，應先考慮當事人究竟有幾多間樓同埋年齡，以及Cash level。

By CP Learning

(刊出日期：2016年2月5日)