問：

我們是一對教師夫婦，都是38歲。大學畢業後成為教師已15年。現有一個七歲女兒，而我們亦要供養雙親。我們在2009至12年樓市升浪中上了車，希望高人指點我們人生下半場的理財策略。

現有物業：

物業一：美孚新邨900呎兩房加工人房單位。購入價3,280,000元，現值6,790,000元 ( 銀行估價 )，月供18,000元，收租18,800元，HIBOR 1.93%，現欠4,120,000元，25年後供完。( 2015年Cash out借盡 )。

物業二：屯門市中心大型屋苑364呎開放式單位。購入1,840,000元，現值2,870,000元 ( 銀行估價 )，月供7,800元，收租7,800元，HIBOR 1.93%，現欠1,790,000元，25年後供完。( 2015年Cash out借盡 )

以上按揭用慳息戶口。

物業三：美孚新邨兩個車位。沒有按揭。其中一個在2012年以450,000元購入，另一個在2015年以1,300,000元購入。現值約2,400,000元 ( 自己估計 )，每月收租6,200元。

現有投資：

股票250,000元，ELI 100,000元，一筆過已付清的壽險 ( 我付350,000元，銀行供830,000元比我賺息差嗰啲 )

MPF：夫婦共200,000元

現有現金：500,000元

每年收入：1,200,000元 ( 已扣退休金 )

每年保障保費：我們一家三口的壽險及危疾共30,000元

儲蓄保保費：每年170,000元要供多4年

供養父母、教育開支、供車、交稅、燈油火蠟等用了餘下大部分收入。

現租住美孚，月租29,000元。

我倆現有可提取公積金700,000元，退休時估計共有8,000,000元 ( 現值 )。

屯門及美孚物業及其中一個車位聯名購入，一個車位以我名義個人購入。

我們的物業組合有沒有需要改進？

你認為我們在往後20年仲可以和要做甚麼部署？

答：

剖析讀者財務情況，人到38歲資金有85萬 ( 現金 + ELI + 股票 )，另15年後儲蓄保返150萬、公積金到60歲時有800萬。可說是個人理財能力不高，惟公務員體制的公積金計劃很幫到讀者。始終800萬到60歲時，即22年之後都仲算叫個大數目。800萬係22年之後可買到幾多野？假設每年通賬率為4.4% ( 此數字為政府於2016年1月22日公佈的2015年綜合通賬率 )，800萬在22年後的購買力為800萬 /(1 + 4.4% ) x 22 = 310萬。即呢筆錢在22年後可買到今日 ( 2016年 ) 310萬等值商品。此數目筆者看法是唔算少但唔夠食過世，拆開25年使 ( 2014香港人均壽命男在81、女在87 )，每年樂觀的有12.4萬用，即兩夫婦用每月有10,000元使，亦未計算退休25年同時要面對通賬。咁睇800萬又真係唔係幾夠使。

再睇佢地三項資產，筆者用現金流產出效率去衝量資產是否值得持有：

物業一：(18,800 - 18,000) x 12 / 6.79mil - 4.12mil = 0.36%

物業二：( 7,800 - 7,800 ) x 12 / 2.87mil - 1.79mil = 0.0%

物業三：6,200 x 12 / 2.4mil = 3.1%

當然上述計算未納入雜費差餉、旨道出衡量回報應計 ( 收Cash幾多？) / ( Hold住Cash幾多？)。同時指出用最少Cash去產出最大現金流為王者，讀者顯然做唔好。那為甚麼要有現金流？因筆者深信大部分打工仔首個夢想就係贖身唔使做，此事需要一份會隨通賬同升的收入 ( 同跌都冇咩所謂、要接受 )。讀者現時家庭收入月10萬元，理想退休收入水平為今時之70%，即70,000 / 月。

請不要想退休使唔使一個月仲花費70,000元咁多。留意讀者來文一邊說自己「甚少出外用膳 ( 一星期只有一次而且是平的 )，不追求名牌，甚少外遊，沒賭博」，而另一方面描述自己「供養父母、教育開支、供車、交稅及燈油火蠟等用了餘下大部分收入」，即近零儲蓄、除了儲蓄保一年儲17萬元、即17 / 120 = 14%收入。

其實以上現象不少港人都有，唔只讀者。筆者發覺結婚前養不成每月至少儲起收入某水平之習慣 ( 水平起碼 > 20% )，婚後一般都係搵幾多使幾多，成為窮中產 ( 意指收入不俗而荷包現金少的一群 )。要扭轉命運、買樓為長遠補品、債基 + ETF是短線特效藥。因買樓的租金收入可隨通賬同升跌、惟回報一般不過6%。債基 + ETF之年回報約在10%至20%，可惜派息不隨通賬上升，所以只是短癮藥方。

 ( 刊出日期：2016年3月4日 )

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