諗Sir

本人現住公屋，月租1,100元，但太細，只夠一個人住 ( 160呎 )。

屋企人現住居屋 ( 400呎 30年樓 )，已供斷，未補地價大約400萬元，估計賣出後有280萬元。

而家打算結婚時換間大少少嘅樓一齊住，但私樓呎價較貴，所以考慮緊村屋 ( 700呎 )。

如果現在賣出居屋，用該筆錢當首期買入大約500萬元之全新村屋，然後月供萬零蚊，希望升幅會較留住間居屋好。請問呢個諗法好唔好呢？或者有冇其它較好之方法？

有呢個諗法，其實有三個原因：

1. 居屋的升值能力不大﹙對嗎？﹚

2. 本人有能力供樓 + 唔想淨比租但無首期

3. 本人已34歲，希望65歲前可以唔使再供樓

答：

讀者比三個原因筆者，那禮尚往來，筆者都給他三個原因。

賣居屋換村屋嘅諗法唔好。主因是讀者無能力管好280萬元呢筆賣樓所得嘅錢。搵錢屬小技巧，管錢係大學問。次因是村屋大多只可五成上會，喺而家村屋500萬元一層都難搵嘅情況下，280萬元作首期買村屋好勉強。三是估計讀者人工在15,000元之下，根據借貸 力法則，15,000元收入人士盡借為15,000 x 50% x 2.59 = 194萬元。喺買500萬元村屋而自己借盡只有194萬元情況下，置業者需知點去增大自己借貸力或找對的人做擔保。當然，有些不為意的地方都會削減了個人借貸力，要留意。

回望讀者撰文提及之三個因素，其實都係問題 ( Question) 或者係個人願望 ( Wish )，而唔係原因( Reason )。

如讀者提及之因素二，先講讀者陳述自己有能力供樓，但問題在於佢未精準到可計出自己借到幾多。銀行同老細都一樣，係要精準到位的答案，而唔係要「差不多」答案。

至於「唔想比租但又無首期」，呢件事小朋友都識解決，就係去搵多啲錢。而家香港大把行業出錢搶人，不過知道係太辛苦所以無人做。

講到呢度，你都明筆者對「希望65歲前可以唔使再供樓……」有咩Comment。建議讀者先自己儲些錢，買吓股票自己搞一搞先，然後靠自己儲30至40萬元望2020年前九成上會買到一個上車盤。

至於讀者有冇諗過點解村屋平過私樓呢？由文章所見，讀者希望買平價的物業，然後希望平價的物業之升幅會跑贏貴價的。即係蔗渣價錢，有燒鵝味道，有咁嘅事十居其九是騙局。你識搵另外那十份之一大賺之可能，功力應是長年努力累積。

知道有人留言話筆者有時解答之個案離地，好似前幾日幫12萬元人工嘅讀者解難，很不貼合香港入息中位數15,000元之情況。在此懇求各位若遇上令你動怒嘅個案，請求Close咗你個Browser照過你美好嘅生活，由筆者繼續沉淪啦，再嚟三個原因：

1.月入低人士連思考邏輯同執行能力都未培養好，就好似踢波如連傳波都未做好，那又為甚麼要給例子去講戰術呢？如果你係20歲，咁當然大把時間去改進；如果你係30歲咁筆者幫唔上忙。

2.筆者團隊的同事入息都比中位數高，那唯有面對現實，貼地咁招呼一班高月入之讀者群去跑每月團隊出個份糧。唔出糧要坐監架！

3.其實在FB少Like嘅文章唔代表無人睇，筆者對網頁的瀏覽量有掌握。先謝各位「偷偷地」支持，明白Share了Post對保存閣下財富很不利。

圖：David Wong

以上文章刊於《招職》。