諗Sir你好，
8月剛剛上完收息101 ( TEDV55 )，有幸成為你學生，課後如打通任督二脈，頓時開竅。相逢恨晚，人到中年，有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲，請諗Sir指教，期望改變下半生，獲得財富自由，退休後與家人安居樂業。
本人43歲，穩定職業，月入15萬人民幣 ( ~17萬港幣 )，扣除每月開支和國內入息稅 ( 頗重 )，每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單，太太為家庭主婦，還有一兒子。自2008年，公司調任我到中國工作和居住，太太兒子一起前往，公司提供內地住房到今。2010年由於租客麻煩，我們做錯決定把海逸豪園兩房473萬賣掉，獲利僅80萬，後悔莫及，自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租 ( 現市值約200萬 )，過去12年租金已蓋過購買成本 ( 現租金扣除管理費地租每月實收4,000元 )，這車位計劃繼續持有。
無負債，現有約1,400萬港幣現金和約200萬債券收息基金，現金利息回報僅1-2%，基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄，課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始，太太和我一直想在港置業，準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升，心儀三房單位已愈來愈貴，又愈來愈細。
問：
1. 我應該及早買樓上車，還是用現有1,600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息，Buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓？
• 如買樓，我們的心儀地區為海逸豪園，火炭御龍山或大埔逸瓏灣 ( 或白石角附近新樓盤 ) 三房單位，請問諗Sir這些地區覺得怎樣？
• 如做直債或債基收息，諗Sir有甚麼好建議？
2. 我們有想過買樓和直債一起做，但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。
太太和兒子為了我離港長期漂泊，兒子也換了不少學校，我只想有天退休回港後能衣錦還鄉，有瓦遮頭。不求奢侈生活，但也不想漂泊20年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位，或者在那個青衣車位露營。
先多謝諗Sir，請賜教。祝身體健康。
答：
一個北上的奮鬥故事，換來是工資大增也敵不過港樓上升，今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬，真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點，惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算，就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點，誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通漲及供樓可儲本，一陣會解釋。
最困擾筆者比意見的是讀者喺香港，即係如果佢喺香港買樓，個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手，另些少債基試一試水溫，收返半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少，派息及槓桿後效果大致一樣，故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%，明白利豐近年負面消息不絕，買佢股票真係好很慘情，低債券有定期債及永續債之分，不少選項提供到期保本的特色，在此前設下同學學好買債風險管理後入市，總比在股市磋跎歲月的好！上星期恆指最盡跌成1,200點，唔少人的財富已蒸發 ( 見蟹貨區 )，但很有可能最差的情況都仲未到。
不少香港或外地之銀行債都有選擇，圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇，而不少香港本地銀行都有發債。不少人認為息低的債都冇咩肉食，但留意息低的債不少由高評級的機構發出，而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好，息低亦可變返息高，大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合，免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息，與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%╱年，而債基可行套餐B收15-18%吧！直債之200萬年派息16萬，債基年派30萬。9月買入，10月就知派息準唔準了。佢將1,400萬當中拎400萬出嚟試好債基 + 直債是否合自己，一年收住46萬息，收返一年再看看到時市況決定加碼在債基、REITs或買樓未遲。
買樓選地區在買樓003有數理化分析，請參加。至於有人問點解諗Sir你由2018年初已講過睇REITs跌，但就冇喺2018年初就睇樓跌呢？主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿，所以100萬買REITs收3-4%，而100萬做定期而家都有2-2.5%，咁緊係唔博放棄REITs。至於買樓不只考慮租務回報，更要考慮有低息及長年期融資 ( 按揭 ) 方案提供，就當500萬樓收租15,000元而供樓16,000元，業主因低息而月月可在供按揭去清還大部分本金，即供成16,000元樓但有11,000元是清本的，那槓桿後之回報是一年有負1,000元現金流，但本金按月少11,000元，來回仍是儲到10,000元在樓！這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低 ( 因供息部分多了 )，惟加息多因經濟向上，租金亦可以加！所以加息除非好急，或實際息率 ( 名義息率-CPI ) 升至較高水平，否則住在香港的人，買樓收租仍是穩健及長遠見效之法。
以上文章刊於《招職》。
