問：

諗Sir你好

我於2010年綠表買入西灣河東欣苑，建728實539，買入188萬元，欠約45萬元按揭未還。另約20萬元流動現金。現樓應升值到約500萬元。夫婦倆約43歲，兩人月入45,000元。 東欣苑有入契斜坡和公用升降機，怕日後需分擔大額維修費用，因此想換樓增加靈活性。因綠表不能加按，亦想計劃退休保障，想買兩層樓一自住一放租。

請諗Sir給予意見！

答：

建議作出投資╱買賣住宅決定之前，將閣下之因素分類成短、中、遠期影響因素：

短期：單位漏水、個人資金短缺、單位遇上收購案、立案法團已通過的維修案、單位價格漲至與估值偏離、聽日有冇屋住

中期：三至四後單位達40年樓齡、往後有地鐵及基建

長期：日後退休供唔起樓、日後大額維修費用、2047地權問題

如讀者是考慮今時是否沽出居屋，主要考慮是單位價格漲至與估值偏離：

根據成交數據，2010年1月的居屋平均實呎價是3,498元，而2017年10月是9,747元，上升2.7倍。有關私樓的中原城市指數，由74.87升至162點，升2.16倍。居屋升得比私樓勁主要係2012至2014有陣細價樓風潮。我們再觀察2017年年初10月數據，居屋實呎由8,421元升至9,747元，升15%。中原城市指數144.28升至162.34點，升13%。2%的分別，就當七年Compound都只係14.8%，看法是居屋的升勢不復當年，加上綠表屋按唔到，應該賣走。

另一點考慮是，沽樓能否解決個人資金短缺問題？從沽樓而獲得比不沽更多的機會。看讀者情況係可以。而讀者有工作可以再買樓，不存在沽樓後買唔返之情況。至於日後維修或2017年有不少人談論的地契問題，屬距離太遠而不應納入今時買賣樓考慮。閣下宜將自己的情況寫低再作考慮，往往得到奇效。

賣樓後得500 - 45 = 455萬元，夫婦兩人每人一間上會，一自住一出租，估計每間樓首期用100萬元，而買400萬元樓估計是可以的。留意兩人的工資究竟承擔到多少債項，好應學識自己計。早前已Video解答了網上一個案，案主輕信銀行職員話應該可以借到400萬元比佢，就憑此買樓，實在有點輕率。畢竟未同銀行簽按揭Offer letter，銀行是零責任；何況簽咗都可以利用市況突變而令樓房估值偏離為由，終止借貸協議。後果輕是殺訂；重是比對家追差價，不能不察，錯一次後悔成世。

留意將八成上會樓出租是犯規的，要搞好。另外有剩250萬元可利用收息101的債基疊增方案收年12-15%息，一個月收25,000至28,000元是可以，大大改善讀者儲蓄率。

明白不少人難為自己作決定，因為打工仔日常很少做決定的訓練。但投資自己的錢跟同投資老闆手上資金一樣，好要考慮清楚。

另一點留意，本身儲蓄少或人工一般的朋友，要留心能否將當初的投資決議落實執行。共患難而不能共富貴的例子比比皆是，故錢到手後緊記要跟足當初寫低的指令做。

以上文章刊於《招職》。