問：

本人今年28歲，月入36,000元，政府工。上年以550萬元買入元朗兩房單位。現出租13,000元，月供16,605元。每月供基金5,000元，四厘回報再加2,000元保險，現有30萬元。女朋友有22,000元收入，將來都以結婚為目標。層樓我名，屋企人比首期。

目標係想有兩層樓揸手，老咗可以有被動收入，希望諗Sir指點。

答：

有定力者就可放棄月供

未來市況應不似十幾廿年前的大上大落，有了衍生工具後買上買落都可以，直接令港股年計的波幅降低，這不利月供基金╱股票之做法。就似2018年6至9月的港股，連跌六日又狂升兩天，如大市呈尖底或長時間處於底水平唔夠，月供方案不能為投資人提供低位大量入市之機會。另外買股或股票基金就是要取一間公司成長之爆發力，攤薄咁月供有助本少或沒定力的初階者。但如閣下如已有資本，當然係一筆過睇位趁底買等爆。

見底訊號 ( 睇位 )

睇位當然係關鍵，有些轉勢跡象可予大家參考，例如美國經濟出利好數據而美金唔再跟升，是其一市況暫由跌轉升之一。另外A50基金如大幅負溢價，例如達10%，都屬趁低買進好時機。抑或睇股市市寬，觀察大市50天低於150天線的股票數目水平，看圖見股票數目水平如短時間急跌然後再突升 ( 2015年中 )，很可能是一波牛市的開始，我們在漁夫系統勾出此具參考性的圖。

上兩段講多些基本功，因讀者年紀尚輕還很有發展空間，月供基金佢自己決定仲搞唔搞。至於買樓，讀者連未婚妻借貸力為 ( 36K + 22K ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 751萬。現時已用借貸力估計1.6605 x 2.59百萬 = 430萬，表示讀者仲有751 - 430 = 321萬再買樓。由於旺市不宜用超60%借貸力，故計出讀者今時不宜再買，另外如佢同女友工資不加，人生買兩間樓大致都「封頂」。除非佢有貴人擔保、或搵到100至200萬元嘅香港住宅買。

計出起碼加自己兩萬工資

因此讀者絕不要以為投資可取代正職，發展事業令銀行更願意借錢予你去拓大個人資產才是正途。如你夾錢去買落人地盤生意 ( 即買股票 )，筆者怕你望大股東回報你只屬一廂情願。讀者及其太太工資只需夾埋再升20K，他們總借貸力即升至751 + 259 = 1,010萬。喺市況較靜的時間自己出100萬元首期而每間借350萬元上會，計到可以買三間樓，那到時自住兩收租，退休生活就有保障。由於人在45歲之後借貸力會下降，所以呢個人工要係40至45歲前達到。同時假設見樓市低位 ( 比前高位跌30-40% ) 才買一間，讀者買兩間要等兩次周期，當七年有一次機會要約14至20年先等齊。所以佢28歲有一間，拖到最長去諗係適當開始籌備年紀。另外係每次儲首期買樓期間，大部分儲蓄用定期或債券收息，例如8年儲100萬元，那一年最少儲到12萬元係債 ( 即一個月10K )，剩低錢加上時機好才考慮買股票或ETF。股票╱ETF如買中有倍性就當加快理財進度，買唔中已有債╱定期儲蓄包底，點都後中年有坐二望三間樓。無論市升同跌我地都要做好兩邊準備，而唔係一咪靠自己或某人嘅眼光去賭升跌。

以上文章刊於《招職》。