問：
諗Sir你好
本人39歲已婚，創業五年，公司發展穩定，個人年收入100~200萬元，每年最少能儲100萬元現金。兩年前購入25年樓齡紅磡400呎單幢式單位自住，約490萬元買入，買入方式如下：
• 支付兩成首期上會
• 有借按保
• 用本人單人名義
• 目前除此負債外，並未有任何負債
• 近期銀行估價約值620萬元
個人資產狀況：
• 持有以上單位
• 現金250萬元
• 股票30萬元
• 太太無收入，仍有首置名額可用
• 本人公司支薪15K ( 可彈性調整，視乎按揭需求再調，當年上會支薪35K+，以便過壓測，上會後下調，希望減少支薪俸稅 )
• 太太月前已開始支薪30K，以便未來買另一間物業時按揭過壓測用
• 太太亦無任何負債
主要支出：
供以上物業約每月15K
二人起居飲食約10K~15K
另一資產 ( !? )：
本人婚前與父母及一弟弟 ( 現34歲 ) 同住在南區居屋，關係良好。父親過身多年，目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往 ( 二人準備明年結婚 )。因弟弟明年結婚，仍計劃住在這裏，早前母子三人有討論過，大家已同意將外祖母持有這物業轉弟弟名，補地價再加按套現
這物業狀況有點複雜，實況如下：
外祖母名下持有，因為20年前外祖母用綠表買入，但所有首期及供樓費用由我們家人承擔，外祖母現80多歲，與姨丈一家同住多年 ( 家境較好 )，有立平安紙百年歸老後，物業由母親承繼。居屋狀況如下：
• 買入時約110萬元未補地價
• 現銀行估價約值620萬元
• 如補地價為20%，約125萬元
本人與太太商議過，問題如下：
1. 應否轉名、補地價、加按南區居屋？
2. 收取弟弟幾多錢合理？補地價費用各半？( 本人目前打算市價八折給弟弟 )
3. 加按現有紅磡物業套現是否有利？
4. 本人未來計劃用太太名義購三房自住 ( 約1,000萬元內 )，放租現有單位，應如何部署？
5. 本人如想50歲前財務自由，應如何計劃及投資？
劉先生敬上
答：
• 外祖母同弟弟不屬直繫親屬，轉名不可用較低印花稅之第一標準。
• 遺產之物業轉贈，免付印花稅。而原本要付的遺產稅暫時為零稅率。
• 關於南區居屋，筆者在免費平台只能交待至此。亦建議讀者可向律師查詢。
生意人如能加按當然是先按為妙。就當讀者300萬現金都叫係筆數，但明白往後唔一定順風順水。老闆永遠保持比打工仔強的現金水平為一大要旨。可惜讀者兩年前才欠490萬嚟買樓，現時都應欠450萬之上。基於轉銀行再加按，就當做埋二按按爆借盡都限在480萬元，所以讀者今日用600幾萬市價轉按，未能按到現金；除非賣，然而一樓在手者不建議今時賣走自住樓。留意如閣下用HKMC二按上了會的樓若偷偷租出，有時不只求按錢，有些人但求為甩走HKMC，都會轉按的。
另一個轉按之原因為求現金回贈。現時銀行面價回贈借貸額的2.0%比客，好似讀者咁借400餘萬都回成九萬銀，扣埋律師費賺返八萬都叫唔錯。市面更有人回多0.3%比客 ( Add up ~2.3% )，即再多萬零蚊。雖回多了的0.3%未必符合金管局對銀行回贈金額之管制，不過有些公司巧立明目支出此0.3%比客，究竟應否接納及風險如何？留待當事人決定。點都好，每兩年轉一轉按賺回贈去減輕供樓負擔，已成一股潮流。
近日筆者舊同事成立的買樓易地產及按揭轉介公司 ( Whatsapp 9699 1141 )，發現業主叫價異常進取。同客人睇業主盤，一間600萬嘅樓，業主話未到「七字頭」唔想傾。業主普遍呈過份進取之象，相信中原樓市指數連升十周後，會進入拉鋸局面。2019年初買樓易公司同事見證幾枱客搶一個盤之事，已告知樓市真係跌唔落。筆者咁講唔係話我地可預知事情幾叻叻，而係指出睇市升跌，站在「睇樓戰場」前線的人如何歸納睇出往後走勢之因素。
坊間撰文論樓、熱衷者既有上市公司主席又有教授。筆者作為理財個案的解難人；同時綜合股、樓、借、債的元素再借助身邊地產經紀及銀行舊同事的關係，得出之睇法相信比坐在高位更貼地。
讀者如再買二手而1,000萬樓房需付300至400萬首期，而借貸額約650萬元，至少需有月薪650 / 259 x 10,000 x 2 ~ 52,000。另就當有人頭印花稅亦需40萬元。筆者認為此舉太消耗讀者手上現金。而低首期又易借的新盤，往往在過了首三年後令人負上高供款金額。較可取之方案是趁仲後生將300萬現金拆一半用收息101之債基疊增方案收息，債基B餐在18%年息而A餐有30%年息。當佢150萬元分注入攤平在AB餐，在未來一年就睇睇債基能否為佢收24%一年。當然債基價格有升跌，但在穩定性及超15%回報之產出上，債基比股票、期權去收息更能信賴。讀者收息三至四年即能將現本金Double，到時再買樓就更有本錢。請留意，如人到40歲就要而家買，但讀者34歲就可以擺一下儲住等買。另外請讀者更專心做生意，從事現生意已五年，令年賺金額達二或三百萬，一來當然可加快理財進度，二來一旦經濟唔好要退，都總算叫有位往下退。但只年賺100萬元的生意，筆者明白熾哥龍皇上市都係報年賺100萬元，但如真此規模恐怕一旦要退，便無路可退。
以上文章刊於《招職》。
