你好諗Sir!  我和太太是收息101學生，上堂前有投資問題想先請教一下。

本人現年41歲，月入40K。太太兼職收入14k，育有兩個小孩。

現金有 2M， 持有物業如下：

1） 自住屋苑樓：兩房單位，樓齡 26年，月供10K，貸款餘額 2.38M，市價約7.8M, 

2 )  套房洋樓(1開4) ，月供 8K，貸款餘額1.9M，市價約4.8M，月租收入21K。

現在家庭每月支出約28K (未計上述單位供款)小朋友有長期病令支出難減。

知道年齡過45借貸力將有所減低，想詢問一下諗 Sir 意見怎樣安排投資分配可達到收支平衡從而至到財務自由呢？

因我倆希望能夠早點退休，想抽多些時間陪小朋友。

謝謝

學員 黃先生

答：

明白讀者要抽時間多陪小朋友，計埋供樓如果唔係間套房，讀者應冇咩錢淨。28k支出加供樓10k，已接近用盡40k收入，未計MPF部份。

套房(1開4)產出正現金流13K，計埋太太有些少收入幫補下，兩件事為財政提供大助力。

明白做套房或引致政府查看，有些套房入則屋宇署就唔成問題，無入則就要避免一些地點去做，同埋選好層樓。太貪心用連平台單位係低層間套房賺盡，會好快被呼籲還原。另外套房一旦要賣，預左要比少錢做返個原則。由於一年收租都廿幾萬(每間5000+而1開4有20K+正常)，收4-5年租都成百萬未計樓價賺幅，所以業主基本上都唔怕要入屋查或要降少少價賣，價實在賺得太深了。

我們當然不鼓勵以身試法，不過跟從政府叫你讀好書打份工結婚生仔呢條路，你除左肯定可返工交稅至60幾歲之外，其他享受人生或陪伴家人既時間有都好少。政府從不限制你炒股票，仲想上調印花稅去賺錢，咁你就要諗過。政府就當封區都要諗埋你第日點返工，就要明返工唔係長安之策。

將樓利用裝修技巧去增加租值是逃生小口，何況政府令買住宅樓呢件事，要比重稅又十分困難，而過去十年樓價已證實此為其中出路。

買債又係冇咩人講，根本冇人贊助講債既節目，只有靚女上窩輪節目。

由於兩間樓都供了唔少，農曆年後加按佢吧! 自住樓可按至780*60%-238 = 230萬。讀者及太太借貸力共(40K+14K)/10000*50%*2.59 ~ 699萬。加按後借貸力用掉468+190 ~ 668萬，剛好夠借。唔夠可用買樓003借貸力由冇變有之法，令太太入息更多完而借貸力上升。用太太做估計比先生易，留意用咩人去開咩公司，出咩證明，都要留意。有時用錯一間銀行、會計或強積金供應商已令你返唔到轉頭。

有多了230萬，如太太有名額，不妨再用套房去買400-500萬洋樓收租，讀者已收開應知經濟差套房需求更大，當然在大西北區域，已講過村屋多既地方唔合做。那再行一次一開四又有多間套房多一次(13K)的正現金流，兩間套房夾埋26K月正現金流，呢個數要買260萬債基才做到，或者60萬美金的直債唔槓桿才收到。

26K月收入的三個途徑

套房：只要做兩間套房付20%首期(人地大約用280萬兩間屋首期連洗費)就可了已計埋供按揭。由於租客打散了你反而唔怕其中一個欠租，影響微。而套房由於你已能自己開門及水電錶係你手，其實仲易管。

債基用C餐槓桿吧，如果只係想要8-10%。用A餐可12%，投入260萬月收26K。

直債不槓桿地保本，最穩。60萬美金收5%息。香港地產商外國大銀行或者你成日係街見到既英國車出既債，都有呢個數。