你好諗Sir

希望諗Sir能夠給我更透徹的理財分析去完成一生三宅，將來能夠退而無憂！實在後悔計劃得太遲。本人38歲，月入50,000元，丈夫41歲，年薪500,000元 ( Commission based )，冇小孩，因開支頗大，家庭每月儲蓄只有約25,000元。

家庭資產：

1. 今年初我自己單名首置買了個葵涌兩房單位4.3M 自住﹙市值5.3M﹚，月供13,000元，30 年，欠3.6M。

2. 丈夫和老爺有個聯名市區三房單位﹙市值8M 已供滿，但之前按了1M 作周轉，分30年，月還3,000元﹚

3. 現金90萬元，保險儲蓄130萬元，3%可隨時提取，股票20萬元。

問：

本人投資方向比較保守，打算用80萬元分段買入債基疊增套c收息，另外用50萬元買Double保險。計劃數年後﹙待樓巿有較大調整﹚和儲夠首期再買入市區三房物業或工廈收租。不知這理財方向是否正確，還是有更好的方法去完成退休計劃？請諗Sir 賜教！感激萬分！

彷徨的中女上

答：

知道市面有些人叫人買工廈收租，有幾個意見：

一是擔心中了天仙局，已有傳媒曾超過一次報道有人被游說與其他人夾份開公司買樓，最後先知另外幾個公司股東係夾埋，而自己永遠係細股，最後工廈賤價被賣走，等於平白唔見錢。唔係話買親工商廈都係咁，不過缺少經驗者要小心。

二是打工仔買工廈多選不到好單位。因10個有9個都唔識由老闆心態出發去諗邊個單位最有潛力。咪以為你喺工廈返工就好熟工廈，例如我已在網上討論過為何買樓不要在葵涌。

讀者計晒流動資金有240萬元，家庭收入約每月90,000元，在香港來說算是不錯吧。留意到讀者先生用老豆間樓加按了100萬元，嚴格講240萬元當中只有140萬元係自己儲，理財進度勉強可合格，不過儲蓄能力就肯定唔好。月儲25,000元即夫婦每月花近75,000元，無小孩要養即平均每人用35,000元一個月，即每日使費超過1,000元。若今日起無收入只靠240萬元來捱，儲蓄只夠佢食兩年幾。

在假設退休人士需原本月入七成作退休生活開支，得出讀者需為自己產出每月約50,000元正月現金流作退休部署。可能有讀者心諗每月唔做野都有50,000元係咪好多。按筆者眼見不少人退休後唔係使少咗，仲要使突咗！可能做緊嘢個陣會捱飯盒，退休後更有時間諗錢何處使。若讀者不想勞碌一生換得退休每日慳住使的結局，可參考下方建議之步驟幫自己準備退休。

先生同佢老豆間樓要搞一拆二拆名。讀者人工高但儲唔到錢。那利用高借貸力買樓再找租客加儲蓄是唯一出路。

保險儲蓄應提走，3%一年對有些人而言回報是可以，但對讀者而言是不能夠。如果收3%都可產出月入50,000元正現金流目標，筆者定必不會叫佢斷保險。

葵涌樓自住，租值唔計作收入。先生甩名後不妨買洋樓收租，近日新界區的劏房租值升至100呎近6,000蚊，租務淡季仍見業主落力叫價，可見租值暫不見負。400呎實用洋樓只300幾萬元有交易，那讀者心算好即知原來80萬元投資搞劏房係可淨收每月12,000元，因供樓只約在8,000元而四間房保守每月計收20,000元。當然讀者唔想踩界，可就咁買樓收租，300幾萬元樓收租約10,000月。當然行得慢一點。由於兩人借貸力達1,200萬元，所以只要利用收息產出首期，要買到三間細樓唔係難事。

另外有剩的160萬元，抽100萬元行套餐c債基疊增方案，一年收15萬元亦即月產出12,500元正現金流。就咁，讀暫被動收入每月增加了12,000 + 12,500元，達成了目標50,000元約一半。如你懷疑做唔到，咁就千祈唔好實行，留機會比其他人。

當然，佢要成就50,000元月入目標，一是打老豆主意，二是自己乖乖儲錢。人生交叉點，慎思後而行。

圖：Bruce Yan

以上文章刊於《招職》。