諗Sir你好，有關本人之狀況如下：

家庭狀況： 本人45歲，已婚 ( 無子女 )，夫妻財政完全獨立，由於丈夫收入不俗，所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。

每月收入： 本人為公務員 ( 每月人工58,000元 )

個人物業：

1. 九龍市區樓，屬開放式單位 (260呎，6年樓齡) 上年終於供完。

買價：340萬元 ( 現值：550萬元 )

現租：15,000元

2. 新界地鐵站上蓋樓，3房 ( 600呎，2年樓齡 ) 每月供款16,000元，尚欠供款435萬元。

買價：790萬元 ( 現值：1,200萬元 )

現租：22,000元

儲蓄： 現金150萬元；另外，由近一年開始，每月都可有60,000元盈餘。

退休年齡60歲： 將會有長俸約400萬元，到時每月亦有長糧約24,000元。

本人自小家貧，父母亦雙亡且是獨生女，由於甚麼也不懂，只懂比心機讀書及儲錢，所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實，我也粗略計算過本人將來之退休生活，應不是太大問題。由於近日有幸在網上參看諗Sir的文章，實在極富教育意義，而且亦得到很多啟發，遂想請教一下，本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃，抑或是已不需再刻意做任何保障安排了？

多謝撥冗幫忙！

PS:

1. 我嘗試遵照你所教，計算一下自己的借貸力 ( 連帶租金七成的計法 )：

〔58,000元 + ( 22,000元 + 15,000元 ) x 0.7 〕/ 10,000 x 0.5 x 2.59 = 大約1,080萬元 ( 即：我的剩餘借貸額是645萬元 )

但我上了XX按揭網上真人對問，理財顧問回答我連同租金計算，只可多借305萬元，相差有距實在太大了，是我計算錯誤嗎？

2. 其實，我並沒有借盡的意思，只想問問，是否銀行不同，借貸力都會有不一樣的計算出入？

3. 曾看過你的文章，你說過不夠錢開私人銀行戶口，可以融資買直債，請問是否與銀行職員講「要融資買直債」，他們便會教我怎樣做呢？

答：

讀者如可以退休後可住公屋加上今世遇不上超級大通賬，確實依佢現時財務情況加上夠理財知識，唔「大花筒」下加上住公屋到尾，同意錢夠用完呢一世，由於無仔女所以亦冇需將資產留低。

如何計出？九龍市區樓已供滿，值550萬元，估計自己有宿舍所以租出去收15K / 月。

新界樓產出 ( 22K - 16K ) = 6,000 / 月之正現金流

另手上現金150萬元，老公搵58K而月剩60K

調轉計即計到讀者現時月支出為 ( 58K - 支出 + 15K + 6K ) = 60K，支出 = 19K / 月，兩夫婦而言算合理。

讀者現年45歲，15年後可獲400萬元退休金加上24K / 月長俸，由於長俸 ( 24K ) 比而家月支出 ( 19K ) 為高，所以唔大花筒加上冇超級通賬，呢個情況可行一世。當然如佢兩間屋要收返一嚟黎住，唔住公屋，咁就令被動收入少咗，情況要另計。筆者選此個案作答之因主想比無仔女嘅人睇：「在少了子女使費及時間支出下，你絕有能力像讀者般供到兩間樓去幫自己收租過世。或者一些有仔女但夫婦共收入高於58K者，可看如何做得更好！」當然在答了1,700個案之後，仍有些人說筆者的個案總是虛構，根本無可能做到。」只好說新一年希望大家遠離些常說無可能做到的打工仔，鼓勵唔一定發達但唔鼓勵一定無發達。

誠然讀者當然想再進一步，故作發問。筆者意見：弱點一是讀者現金少，只150萬元。二是投資經驗相信少，呢批「客」最受上市公司及銀行青睞，因為已薄有積蓄，但又易去老點。三是資產及收入太集中由樓房提供，如樓市一旦大跌，就當未令生活質素大降都大大打擊心情，要趕先處理。

在此亦鼓勵一下，若閣下是年輕及有志，勿以此案讀者的情況作目標，你地絕可做得比讀者一千至二千萬的淨資產值更好。筆者基於讀者已年過45，加上自幼無家庭而現時樂得休閒生活，對讀者個人而言已是一大跨越，所以就基於終身只保留1,000 – 2,000萬港元淨資產值而不再增大去作籌劃。若你是有意創業，或是個未夠30的年輕人，絕不應望住呢對夫婦嚟「跑」，筆者亦想唔在新春即教壞人仔女。

改善現金少的問題，讀者當然要加按，將加按後的錢買債是可以的，買股絕不可以。睇完2018年，筆者相信都唔使再解為何不要按樓換股。至於直債一條是20萬美金，為免集中風險故現金少於400萬港幣者先不要試，雖到期保本及派息穩但絕不能認為一間公司永不會倒閉。何況轉介公司已講過讀者實只借到約300萬元，假設佢日後識執靚自己盤數按到500至600萬元出嚟，仍感買直債幾勉強，可由10萬港元就入場的債基開始，優化讀者提供收入門路除樓之外更有債。債基到期不保本，但每月派息同波幅幾低。

對應讀者借貸力提問，由於每人財務情況有異，所以筆者在網上文章為個案作的算乘，大多是作寬鬆假設。假設如該人無卡數冇消費冇擔保咁咁，故讀者用筆者的2.59方程計出自己有1,080萬元借貸力，但去按揭轉介公司一問，又發現只可借300 ( 萬 )。究竟點去執靚自己條數，就是買樓001課程講按揭那一部分的價值。至於銀行計借貸力之法是源於金管局指引，所以是一樣的，讀者可自己打比財經及事務局同事問下。惟銀行客戶點去證明自己有冇能力去借呢嚿錢，可各司各法，結果不同。

最後是讀者問是否去銀行同職員講：「要融資買直債，銀行便會教佢點做？」這個讀者大把時間可自己入19間銀行問齊，看看能否做到。如果一個對客好而又省佣的方法能輕易入銀行辦到，筆者個Blog就會被各大銀行取代，收息班亦唔會由13年開到2019啦。

以上文章刊於《招職》。