問：

諗Sir你好

本人42歲，月入85,000元和太太月入54,000元。幾年前太早放了兩層位於元朗出租物業，現在一直未有上車機會。今年正想趁機買入第一層樓收租，以租養租並希望再買第二層。現有資產如下：

1. 太太去年與她哥哥合共買入580萬元樓宇，八成上會，每月供10,000元給父母住，無租金收入

2. 本人和太太現金400萬元

想今年買樓、買債，目標每月四至五萬元被動收入，加上每月我們工資儲蓄五萬元，目標八年內可以夠資產月產出十萬元被動收入，請問如何處理，感謝萬分。

答：

無辦法，睇親我個Blog都係較高收入者，所謂物以類聚，筆者2019會盡力用自己的專業，去引領其他範疇的專業人士務實前進。讀者早前賣埋自己樓想沽空樓市，及後市場說明佢做錯了，現想補救勉強可以，再過三至四年，年過45歲就算太遲。留意就當你冇沽空此意圖，在未有居所安排前就賣走自住樓，等於付出租金成本去睇淡樓房。睇淡唔係唔得，不過要睇實力多少。好似你1,000萬元現金在手定期都有20萬元息一年，如果住偏遠三房就夠18,000元個類別，咁計下沽空樓是有能力的。然而現金少過上述數目又或心頭唔只要住18,000元樓嘅，就請你三思而行。

讀者優勢是很有「人頭」，佢同太太及佢哥都冇樓在手，買樓免付15%重稅但3-4%印花稅要比的。另工資都不俗，家庭月入14萬元算高了，成就借貸力盡為140k / 10,000 x 50% x 2.59 = 1,800萬元。至於現金水平四百萬元都不俗。建議是未來八年部署買入三間六至七百萬元市值的樓，靠收租產出十萬元被動收入。

第一間樓太太名，120萬元上會目標六百萬元樓。六百萬元樓嘅可用盡八成上會提供400幾萬借貸之槓桿，又可勉強入手大兩房或細三房，此類單位較有可塑性。例如大兩房的兩廳，有人會租埋比人住，變相收三至四個租客，租金達24K-27K╱月。當然你買間40年樓齡的舊兩房，係平啲同好用，但唔合做分租房的。由於分租單位不用獨立廁，所以裝修錢唔多。至於買三房，基本上可住五個客了，租值為30K-38K╱月，講到呢度讀者都明，只要佢搞三間呢類分租房，用埋自己名及老婆家人名就有十萬元被動收入。

當然三間樓係要供，正因如此佢而家做都仲係55歲前有機供滿。50幾歲有三間樓仲要收緊十幾萬元租都唔算差啦。當然你話將單位分租要煩租客，唔想咁煩，咁筆者係冇一個用錢少而又唔煩但又收十幾萬元租嘅方法。你老哥朝朝仆返公司，好似讀者同佢老婆日日返工，唔計夜晚仲要覆WhatsApp，都係14萬元咋。所以如果本文提及之方法未到讀者你心水，只好求你原諒本人。

一朝發達不少人都想，可惜地鐵總是迫人。這印證了成功的路上總是行人少，只要你不時Review微調自己方法及堅持，五年後比同儕愈跑愈前可以預期。留意三間樓不要一次過買，每一次喺中原城市指數見高位回落至少15-20%先買，再在付20%首期下令樓市下跌至沒頂的機會大減。當然買三間樓當中可只實行兩間，其中一間變做利用收息101的債基疊增收10-12%年息產出收入。

與其你計到同肯定退休之後筆錢只可捱到三五七年，不如你好在本欄學習及落實執行方法，改一改未來命運。反正唔試退休都係捱唔住，不如行條前人行得通嘅路，起碼做完有幾張樓契喺手，買債亦有欠單喺手。

以上文章刊於《招職》。