問：

你好諗Sir

想請教如何增加資產及安排退休生活，想換同區大單位，大約1,200萬元或增加物業收租。

•本人及丈夫同是48歲，有一位12歲小朋友。丈夫月入45,000元，自己23,000元。

•將軍澳自住按揭物業，估價800萬元，欠銀行280萬元 ( H+0.7 )，月供11,000元，單位聯名持有。

•將軍澳自用車位，估價170萬元，欠銀行35萬元，月供2,800元，車位聯名持有﹙與哥哥共同擁有，我佔三份一﹚。

•將軍澳按揭收租物業，估價800萬元 ，欠銀行240萬元，租金16,000元﹙親戚租用﹚，與哥哥聯名持有，每年分錢一次，大約四至五萬元。

自己現金及股票大約10萬元，自己本身大使，儲錢不多。丈夫儲蓄不詳。

請諗Sir 賜教。

鍾小姐

答：

水浸眼眉都未知的個案。

假設中原城市指數在2027年升至320點

假設中原城市指數在2027年升至320點﹙即比2017年今時再升一倍﹚，讀者間將軍澳樓又無跑輸大市，市值為1,600萬元。當時佢間樓應已供完，但由於人到60歲，銀行唔會肯將佢1,600萬元市值嘅樓按借出嚟比夫婦用。當然小朋友肯擔保物業就可按錢。以一個22歲就月入40,000的年輕人而言，幫到父母盡可按約500萬元。惟2017的年輕人大多靠父母去上會，2027的年輕人筆者真係諗唔到，估計拍套香港2027電影係有市場的！

講返讀者，2027年佢個車位都供完，大約值200萬元。佢自住間樓唔可以賣，但都照假設佢套到500萬元出嚟，連埋佢佔1/3的將軍澳收租物業，800萬元 x 2 x ( 1/3 ) + 500萬元 + 車位200萬元 = 1,200萬元。就咁，讀者夫婦由58歲開始靠呢1,200萬元生活，當佢地88歲拜拜。呢嚿錢喺30年可提供1,200萬元360月 = 33,333元月入。惟30年間銀紙購買力縮一半已經偷笑，根據金管局資料，2016年的M1貨幣供應為2006年之3.68倍，即10年間市面每10蚊多了兩張供應，咁你話讀者同老公靠呢33K過世30年，日子不覺得有何美好。當然有一契機是如果老公收埋咗1,000萬元儲蓄無同老婆講﹙而又決定一齊用﹚，咁成件事就唔同晒啦。

咁如果2027年樓市比而家跌50%呢？

若讀者真係於2017年喺將軍澳細換大，由800萬元Upgrade上1,200萬元單位，首期就是2017年賣樓套到的800 - 280 = 520萬元，亦即買1,200萬元樓借了680萬元。咁喺2027年樓市比10年前跌了50%之環境下，該單位只值600萬元，念在讀者已供樓10年，按揭欠樓應都還了1/4。係欠款約500萬元而單位值600萬元之情況下，讀者可在退休前逃過成為負資產之苦。

2027年車位只值90萬元，供完。將軍澳按揭收租物業值400萬元，當讀者可拎晒有1/3即133萬元，讀者合共有220萬元左右，而夫婦欠按揭金額為500萬元。換言之零儲蓄加上負資產，就是58歲完成工作路的成績表。

另外有些Hard factors請各位留意：

•客戶在銀行的借貸力由45歲開始下降，其實讀者而家買樓，除非是發展商的高息二按，否則借貸力會比之前開始消減。

•將軍澳區大多跑輸，除了日出康城由於過了三至六年SSD高峰賣樓期，兼有其他因素令至其有追落後之勢。所以筆者呢類唔夠Buffer去輸錢嘅人，唔會選該區。

•讀者都有個好處，就是沒跌入中年高危被裁員嘅一群，始終要炒當然係搵個五萬加50歲嘅中層去裁走佢，大老闆睇下大數據去做決策好過啦。亦不排除家人將有大筆遺產剩落比讀者，如有此事請恕本文觀點屬多疑。

所以話，香港人，無樓喺手嘅就勁緊張每日想變大錢去買樓，為層樓甚至連老豆都可趕入老人院。

有樓喺手嘅香港人又以為自己上晒岸，真係以為自住樓升咗就係落袋錢，當正買野真係唔使再睇價錢。

圖：Felix Wong

以上文章刊於《招職》。