諗Sir

你好本人拜讀你的專欄一段時間有關置業問題想請教，希望你可以比啲意見。簡單講下背景：

老公：35歲，年收入連佣金花紅~900K ( 底：55K ) 本人：32歲，年收入連花紅~480K ( 底薪：30K )

育有一名兩歲半小孩，妻現懷孕，BB下年出世

• 上年買入海外樓花 ( ~HK$3M╱九成按╱月供~HK$10K )，有機會四年後搬回當地，全家都有當地居留權但未決定。

• 現於香港租樓 ( HK$20K每月╱三房 )，一直想在港置業但樓價高 ( 想買荃灣區三房但首期不足 )

• 月儲大約15-20K ( 扣除工人4.5K，小朋友N班連校巴7K，家用10K，日常使費，海外物業供款等 )

• 現有資產分佈：~HK$1.2M

• HK$510K港元定期存款 ( ~2% p.a ) ╱HK$200K活期港元

• ~HK$100K外幣 ( 主要澳圓同人仔 ) ╱股票戶口~HK$400K，年頭已沽大部分，所持股票現值~HK$140K，有美股、港股及A股

答：

可以既不要想此時應否置業，「買」定「唔買」係只屬Sales要客人多想之問題。籌劃者應先想人生欲如何過，從而規劃及後按自己能力斷出幾時要買樓同買幾大，又或棄樓買股或買債。比喻讀者如今時若夠首期比佢買到三房樓一間，是否表示煩惱將會中止？抑或是更大煩惱的開端？到時供樓支出應比現時租樓20K支出大令佢儲蓄更貼近零。

由於返工只為完成老闆的理想，打工仔要有自己生活，先從老闆處拎回光陰屬普遍看法。讀者夫婦在港都算中流砥柱，收入不高也不低，假設唔做嘢又或打份風流工去應付月月六萬的使費，需提早部署產出被動收入。年輕人常下象棋圍棋的好處，是多習慣思考往後幾步及了解對手的做法，人如常見步行步咁處世，可能一是你屬高手，但更有可能是你做嘢經常「甩手」。

買樓要月收六萬蚊租，而家市價 ( 2018年 ) 計應要兩間約1,400萬市值嘅住宅。鑑於讀者現時收入及儲蓄水平難以儲到。佢趁年輕多試更高息但有波幅的債基去產出被動收入為好做法，至於樓不是放棄唔買，筆者睇法是由細間又好租 ( 高流通量 ) 的大屋苑兩房作投資入手更為正確。當然咁就會失卻擁有優質三房去自行改建裝修的理解，但現時在港投資的人是如何的多，身為香港打工仔還可任性嗎？

要知海外人到港買樓，一是香港沒限購令，比15-30%稅就可以買，對於內地根本連買都比唔起嘅人嚟講實仍感便宜更有按揭批到。香港亦沒遺產稅，而近日范冰冰道歉之事應令更多港人知道國內收稅是先扣稅率在30%之上，絕不是香港只17%更會出信叫人依時交咁「禮讓」。所以較好體制加上廉宜地方，被外人霸住絕不出奇。地道港人除保留些物業在港外，到別國發展也是理性做法，讀者也具體到外發展的條件。

講返用債產出被動收入，收息101課由2013至今已不停證實一個穩健而又收高息的方法是有的！只不過金融機構對於食水唔深同要麻煩做文件的方法不欲提。市面免費有人推銷的，都是金融機構有肉食但對客冇用的理財方案。讀者只消有600萬元，一年收10-12%息在過去由4,000個收費學生鐵證能做到，不少學生更是舊生介紹而到。600萬 x 10%息 = 60萬一年，收50K一個月。如果感債基不保本，可用直債槓桿去做，收近同息而有年期但保本。

由於讀者過去數年冇受惠於資本膨漲，冇樓加按所以資金只係百餘萬比較少。佢現時可做的事有兩項，一是趁樓價如有20%回調時，用20%的首期八成上會再買樓、二是如想住三房請租不要買，佢已做錯決定唔買香港走去買外國樓，錯的決定引致Punishment也無話可說。有時人在社會活得不從心，想想自己犯了甚麼錯而先不要怪人，九成九都會換來日後更好報應。第三請用些少錢買吓債收息，當自己真係見到10-12%穩定收到，再等自己儲到錢令被動收入擴大都得！

以上文章刊於《招職》。