問：
諗Sir你好，想請教置業問題。先說說小弟現在的情況：
•歲數：本人35，太太31。
•月收入：本人10萬元 ( 另有六至八個月Year-end bonus )，太太 50,000元 ( 另有二至三個月Year-end bonus )。
•現金：二人合共大概300萬元 + 20萬元基金
物業：
•現居物業：市區未補地價三房居屋，綠表200萬元買入，現約值650萬元 ( 綠表價 )，欠銀行100萬元，月供10,000元，惟此物業由弟弟持有，需要一、兩年內售出，讓弟弟可以自己置業。
•收租物業 ( 本人持有 )：市區一房私人物業單位 ( 去年500萬元買入，現約值580萬元，欠銀行395萬元，月供14,500元，租金收入17,000元。
•父母居住物業 ( 父母聯名持有 )：新界區未補地價居屋，多年前綠表70萬元買入，現約值400萬元 ( 綠表價 )，供完了。
•支出：供樓、家庭開支合共大概30,000元，月儲蓄11萬至12萬元。
•太太名下沒有物業，而岳母現在居住於公屋單位。
現在弟弟需要置業，故必須賣掉其名下居屋，讓他回復自由身。本人有兩個計劃，請諗Sir指點迷津。
計劃一：
•賣掉本人居住的三房居屋，套出550萬元，用太太名購買市區三房私人單位，假設樓價1,000萬元，借500萬元，月供18,000元。另外用手上的部分現金200萬元作債基投資，收取15%回報，每月收25,000元，其餘現金放入Mortage link作為後備應急用。
•這個計劃，扣除供樓，每個月有7,000元收入，也有足夠應急錢，準備Call margin ( Just in case )。
計劃二：
•用岳母的公屋單位申請綠表，向銀行做九成按揭，以市價 ( 650萬元 ) 買弟弟的居屋單位，變相把居屋加按，套出585萬元 ( 650萬元做九成按揭 ) - 100萬元 ( 欠銀行 ) - 23萬元 ( 印花稅 ) = 462萬元現金。再用其大概400萬元作15%回報的債基收息，月收50,000元，其餘用作後備現金。當然，每月要還按揭21,300元。
•因為岳母放棄公屋單位，故考慮在同一居屋屋苑以自由市場價格購買價為600萬元的兩房單位給她，此單位由太太購買。預計付120萬元首期，月供17,500元。
•此計劃好像較好，產出很大的現金流，供兩層樓都有錢剩：_50,000 - 21,300 - 17,500 = 11,200
•如此做法，手上三個物業有兩個是居屋，在投資角度上好像比較遜色，但購買居屋給岳母讓她住在附近可以方便照顧老人家，主要是滿足實用的需求，而非投資的需求，魚與熊掌恐怕不能兼得。
•手上剩餘的現金打算購買債基，幫助儲錢，為未來物業投資鋪路。
計劃二好像能夠兼顧各方面需求，想請教諗Sir會不會有更佳的做法？
幸運的男人上
答：
此案讀者提了一個特別的行為，就係如何將居屋喺唔賣之下套錢？需要材料係：( 1 ) 住喺公屋嘅岳母一個；( 2 ) 能提供借貸力擔保岳母嘅老婆。筆者一向不建議人持有居屋，因居屋加按要房委會批准，買入後如樓價升想加按將錢套出近乎無可能。加上居屋住客質素與私樓實有分別，亦無投資客路，所以升值較難。惟本個案讀者擁有一「人頭」，更是比一般「人頭」更值錢，可享有免補地價住居屋，更因公屋戶如放棄原單位可九成五上會買居屋嘅岳母。一張咁靚嘅皇牌當然唔好浪費。提一提無論讀者自己或佢老婆，都計直系親屬關係而可作低息擔保。
讀者提出的個案已見具條理及有籌劃，其「按爆居屋」的計劃二，筆者表示同意及認為此路較可行。先講讀者人生理財路明顯以儲樓為主，因夫婦人工共15萬元，借貸力旺盛，此情況下儲樓為妙。相反，生意人一般較難向銀行借錢而對現金流更有需要，此類朋友不應儲樓而多從債╱REITs收息去補貼自己居住支出。資產過一定程度後才作環球之資產配置。
讀者套出460萬元現金後，原有自己資金300萬元不動預備應急。400萬元分段投入債基再疊增收息，可一半投入套餐B收息20%╱年而另一半行套餐E收息12%，綜合16%的年息產出53,000元月入，等於老婆打多份工。讀者年至35至38，攪好三樓在手更有債基產出超50,000元月入，敢講只要往後唔行差踏錯要穩健一生應無問題。過得10年等原有收租樓供了超半，而自己債基又再收息，若唔嫌住居屋唔再攪Upgrade，可以預視喺40至45歲成就財務自由。
當然，有如斯好結果，原因一是太太單名買咗樓，原因二是識利用弟弟名買樓。喺盡用了家人各手上名額而自己收入又好之下，早人一步改變每日返工等放工之生活，值得恭喜！另外不建議讀者用直債，由於自己仍有300萬元現金作緩衝，分段投入的400萬元可買不保本而無年期之債基。相反直債雖保本但有年期，在讀者此案不適用。其實將債基分段投入，已是將風險減少的重要一步。本欄主張投資要自己學習，不由佣金收取者作建議，在主張一筆投入與分段投入下已見為投資人作了起步性提示。
以上文章刊於《招職》。
