問：

諗Sir你好，我係阿康，有理財問題希望你能指點一下。

本人庸才一名31歲，平平穩穩打Office工，月薪31,000元，仲有份Part-time約5,000元冇報稅收現金。未婚妻30歲，月入15,000元。我們都可將月入1/3儲起，已訂酒席下年成婚。我地大家儲咗118萬元。

本人現住父母樓 ( 現價298萬元已供完 )。近年才醒覺要上車買樓結婚，可恨遲起步，現正留意北區╱沙田區想買400萬元或以下上車盤結婚自住。以本人單名九成按30年還，估計買樓連裝修大約60萬元，之後計劃明年結婚。假設結婚開支能收回平手，尚剩30萬元在手。

二人借貸力為 ( 31,200 + 15,000 ) / 2/10,000 x 2.59 = 5.98M。買完第一宅有意於兩年內擔保未婚妻九成上會買屯門300萬元上車盤收租。兩宅應該用咗5.76M借貸力，尚剩0.22M。之後希望年年努力儲錢能夠45歲多買一宅 ( 大兩房╱三房 ) 以完成一生三宅。

想問小弟計劃是否正確，若第一間樓用未婚妻買，我能否擔保她？能否計出第一宅何時結欠過半轉出租用變成核實收入？另外加按父母樓套現放債基收息是否可取？最後份兼職人工對借貸力有幫助嗎？

還望諗Sir指點

答：

呢位讀者對理財認真對待，已做了的，是維持良好儲蓄習慣，三十出頭儲到118萬元，加埋九成上會皇牌，要上車無難度。當然呢個香港成日有人提住買樓上車好難，就當父母輩都希望為自己教仔不力而掩飾，乖乖地拎錢出嚟話後生冇可能儲到首期，老豆負責比天經地義。偏偏呢個讀者加女友平均工資只20,000元左右，計晒買第一宅及二宅住數比你睇，儲蓄水平只維持月入1/3，仲有錢剩去日本。計佢月月儲15,000元左右，需77個月即六年才完成。惟讀者有兼職收入，可能儲蓄期為五年或更少。

當然社會有不幸殘缺者，或工資在全民中位數者，政府已提供70萬餘個公屋加居屋單位比呢批人，覆蓋近香港300萬人口。大家明白香港政府稅率收得低，更年年退一萬幾千比納稅人，收你咁嘅錢而起樓幫咗近半人口。如你再想要求多去加拿大交埋嗰邊稅率會更理想，去俄羅斯慳返冷氣錢都係個好選擇。筆者已不只一次收過中產人士來信，講話佢反對用公帑起公屋，叫筆者出吓聲。當然，筆者已夠Haters，無謂再亂開心Share啦。

銀行承認未婚夫妻之間亙相擔保，就當之後唔結婚都應唔會追返你，你可以話此為低息貸款中的一個漏洞，所以讀者係擔保到佢未婚妻嘅，如佢地準備做一男一女之婚姻。假設第一間樓400萬元入手及九成上會，360萬供14,000元╱月，供入去嘅錢約一半係供緊本嘅，故一年係還緊7,000 x 12 = 84,000本金。五年後還本已40至50萬元，自己又儲15,000元 x 60個月 = 90萬。如將本金用作提供還按揭加埋月月供款當中已扣減本金 ( 約7,000 )，360萬元結欠會減至220萬元，如樓價由400萬元升至440萬元，那結欠就會少於樓價一半，第一房可轉正出租用途，老婆變成冇自住樓喺手又可高成數上會了。另外租出樓房之租金收入 x 70%可計作核實收入，如租金有12,000╱月，讀者核實收入為31K + 15K + 12K x 70% ~ 54K，總借貸力因此提供可買第二間樓。

其實讀者現有110萬元儲蓄喺手，所以佢可少於五年已夠錢去補轉屋用途。亦即計到與讀者收入近同之夫婦 ( 平均夫婦月入20,000元附近 )。若買上車類型供五年就可添第二房，再隔五年就可買第三房，30歲開始到40歲買第三間樓，絕有可能更計埋比你睇。留意若政府日後放寬按揭政策，難度會比今時更低。另外過去10年樓市大升，不少人買樓後二至三年，已可將樓唔補錢轉用途啦。當然真賺到錢。真幾樓在手收租嘅人，佢唔會同你分享佢點撈到幾張樓契喺手。

至於父母樓，按幾十萬出嚟利用收息101方法買債基收息可以，慢慢試好再添上去未遲，而家正是實行及買入良好時間。兼職人工點計作核實收入，買樓003已教。