問：
諗Sir你好
小弟2013年尾已經完成諗Sir買樓001及003課程，獲益良多。
家人資料：
• 本人今年30歲，太太29歲，已婚未有小孩，亦未有打算生小孩，與本人母親同住馬鞍山兩房。
• 本人月入41,000元，14個月糧
• 太太月入40,000元，14個月糧
• 本人和太太扣除供樓一切開支月儲共40,000元左右，預計未來我們兩人收入也會穩定上升。
• 本人母親月入28,000，14個月糧
物業和儲蓄：
• 馬鞍山物業 ( 樓齡～15年 )：於2014年500萬元買入，本人單名持有，當年母親加按物業給予本人150萬元首期上車，現值760萬元左右。本人於上年2018年中高位800萬元時按盡拿出現金放於Mortgage link戶口，現尚欠450萬元，每月供17,500元。Mortgage link戶口利息每月收回有4,500元左右。
• 九龍區單支物業 ( 樓齡50+ )：本人母親單名持有，現尚欠100萬元，每月供10,000元，收租19,000元
• 本人儲蓄：現金230萬元全放在Mortgage link戶口沒買股票，所有基金已贖回
• 太太儲蓄：現金30萬元加儲蓄計劃20萬元，下年年頭可以全數拿回
• 母親儲蓄 + 股票：大約~30至40萬元
本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出，心儀屋苑700至720呎左右單位。上年12月曾跌至860萬元左右，但現在已回升至1,000萬元，超出我們能力範圍。
如果樓市再度下調至本人能力範圍，本人希望可以購入三房，一則買入資產並增加被動收入，二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方。本人和太太不太懂買股票，本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。
p.s本人母親年紀已過60，於幾年內會退休，本人不會再用她的借款力加按套現。
現想請問諗Sir兩個問題：
1. 再買入三房以積累財富這個做法對嗎？因為現階段本人未有急切性買入三房。
2. 如要買三房，假設樓價860萬元，問銀行只能借500萬元，首期和稅已經要400萬元。現階段除了繼續儲蓄外，請問諗Sir的收息班那種投資工具 ( 例如債基 ) 比較適合我？我應該要報讀哪個班？
最後祝諗Sir學生客似雲來，身體健康。
答：
筆者同意讀者要再買樓，因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長，生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬，賺十倍後已難有定力再揸上千萬，那就莫提甚麼賺幾千萬最基本地上岸嘅事。
早年付些少學費去學筆者一套諗法，加上自己有執行力，在14年後買樓賺而按到的230萬元，現屬讀者重要籌碼。同年29者，可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈，然而安穩的生活必先經過付出，世上絕無大學畢業就「贏」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為：
( 41K x 14/12 ) + ( 40K x 14/12 ) / 10,000 x 50% x 2.59 ~ 1,200萬。現已用了450萬元借貸力 ( 37% )，加埋230萬元現金確有能力用太太名免稅再買一房。
然而借貸力用到七成就好，即讀者應再借1,200 x 70% - 450 = 390萬元就夠。另外提提，如現持馬鞍山樓升上900萬元，令結欠 ( 450萬元 ) 只為市值50%，可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%，但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力，令讀者借貸力可由1,200 > 1,400萬元水平。不少人就是邊買邊等，等樓升咗之後又轉出租，借貸力隨之上升，又夠借貸力再買下間，周而復始，令自己數樓喺手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難，只好說做下就知比想像中易，執行力是踏上康莊大道的第一條匙。
由於讀者下間樓想買三房，由於已有兩樓在手 ( 計埋阿媽單幢 )，有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬元，那讀者確實有機用300萬元首期左右就上三房。留意如你一樓都未有，就無等嘅條件，應細細地都上一間樓先。若你已有三至四間樓或更多，你買樓就屬純投資行為而沒自用性，收住租等低位再買補返貨 ( 樓 ) 未遲。所以重申，筆者沒成日叫人買樓，投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言，咁做對自己沒好處。
當然而家230萬元喺戶口，未夠300萬元，可用收息101為230萬元增值。留意收息101主授用債或保險去收息，沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐 ( 年息約15% ) 主揸美國國債、E餐揸公司債 ( 年息約12% )，可用美國的REITs ETF表現去做「煤礦內的金絲雀」。過往兩年一旦市場吹減息風，REITs ETF例升，隨後就是美國國債一波做好。所以讀者錢可存在E餐買公司債、一旦REITs ETF在一周資產表現相對中跑贏，就可轉B餐用美國國債。REITs ETF排名轉差，又由B餐轉返E。修讀收息101後更明白E轉B之間究竟點做先更平手績費。直債入場門檻20萬美金上。保險有年期，三或五年，少投錢放可以，230萬元主力入就唔好。
