問：

你好，本人26歲，供緊一個物業，正打算轉按加做稅貸，套現給女朋友做首期。

現有物業：

本人和父母聯名持有一工廈，自己持有一屯門住宅，另外父母兄長各自持有一住宅物業。

現有屯門住宅購入日期：2016年10月31日

購入價       ：388萬元

樓齡  ：38年

舊貸款總額        ：237萬元

月供  ：10,220元

已還  ：14個月 ( 本金佔每月6,000元左右 )

管理費       ：1,500元

租金回報   ：12,000元

個人收支：

月薪  ：40,000元

每月支出   ：15,000元，剩餘薪金主要用來做生意周轉

正打算做的貸款：

屯門住宅現估值          ：540萬元

轉按按揭   ：6成

轉按申請日期    ：2018年1月10日

正申請稅貸借32萬元，三年還，每月還9,500元左右

女朋友狀況：

職務  ：公務員

月薪  ：31,800元 ( 未扣MPF )

現金  ：10萬元

借貸  ：Grand loan 36,000元

女朋友家人：

父60歲，母55歲，細佬大學一年級

持有物業   ：公屋200萬元 ( 未補地價 )

地點  ：朗屏

收入  ：每月有3,000元的外快，有需要的話做生意的朋友可幫忙出糧

現打算做六成轉按，利用回贈抵銷罰息和律師費，預計套現約95萬元 + 稅貸32萬元給女朋友做首期，心水是豫豐花園或兆禧苑的兩房。

女朋友家人都接受到單位細和偏遠，所以這個單位作自住或投資用途也沒有問題，請問應如何部署? 還有，我這個「轉按 + 稅貸」的做法去幫女朋友上車是否恰當呢？還是另有其他投資選擇，日後才上車？

答：

讀者自己做生意，26歲好懂得為自己打算。月薪40,000元。要點在究竟佢比咗乜野文件銀行，令銀行信佢40,000元月薪呢？可能你話：「讀者32萬元稅貸都批到，應該冇問題。 」留意現時稅貸同私人貸款已經撈埋一齊，以往借到高額稅貸嘅人表示交稅金額都高，銀行原意是稅貸必須在24個月內全清，予高薪者一個很低息的Offer，意在識客。惟現時稅貸同私貸已分別不大，有些稅貸息高達六厘，同私貸無分別。至於正面信貸資料報告 ( TU ) 係唔會理你「稅」定「私」貸的，總之好似讀者個Case就將還款能力扣減9,500元，等於為咗借32萬元稅貸，而損失日後買樓借2.59 x 95% = 246萬元之能力。

正因借到稅貸不表示該人有實力，故要點是究竟讀者能提供甚麼文件，證明40,000元月入真確及會長久都有。如果再買樓時要七至九成利用二按上會，批核會難一點，只提供40,000元支票月薪之影印本；或就咁將40,000元月月入Case落自己戶口是不足夠的。加上Approver可以查冊，得知按揭申請人同聘請申請人之公司的董事為同一人後，隻Case已「涼」了大半。留意用HKMC做二按，只要「死」一間銀行之申請，透過其他銀行申請的Case都一齊「死」，惟六成上會唔做二按，批得較鬆同埋一間銀行「死」咗都可以去第二間拎Second chance。老闆或不穩定收入，打工仔點好好令銀行信自己真有其人工，要早六個月準備及學讀者利用買樓001內之方法。至於讀者叫朋友幫手出糧，如果屬假聘請，留意有機會成為騙貸的行為，小心小心。

假設銀行信晒讀者有40,000元人工，在不加朋友幫助或其他擔保下，將原居套95萬元加上稅貸32萬元應剛好夠計，將借貸力用到近盡，計法如下：

40,000元人工在扣9,500元月供稅貸後只剩借貸力30,500 x 50% x 2.59 = 394萬元

讀者加按之樓房市值540萬元，按到六成即借324萬元。喺324 - 237之下真係套到九十幾萬元的。

你問筆者有乜建議？筆者認為女友買二手樓時付少一點首期，唔借稅貸，會令讀者在市況逆轉時更有預算。其實讀者仲有一工廈在手，雖工廈只能按五成，但估計要拎30幾萬元出嚟唔難。另外由於讀者自己已有一樓，又後生，其實應否在此時再買一樓？筆者有保留。無樓者應先買一，但有樓者可以將錢拎去收息。利用收息101的債基疊增作中期收息，年收12-15%是2013年收息同學至今見證到的。100萬元可月產出10,000至12,000元月入，波幅亦不大，合等買樓一族。那讀者女友可利用債基增加月入，慢慢等上會都可以。但如因自住或女友心態上有立即買樓之需要，咁就要壓死啲錢喺樓，放棄收息及靈活性，而換取買樓坐貨而等著收租的機會，後者是穩但日後變通之成本高很多。

以上文章刊於《招職》。