問 Hi諗Sir, 希望你能簡單教一教小弟，如何更有效處理財務問題，製造多一些被動收入。小弟今年26歲 ( 未婚 )，出身於公屋家庭。我一直努力儲錢，終於上年成功上車。本人現月入約13萬元左右 ( 做小本生意 )，每月約儲11萬元左右，收入穩定。現在與家人繼續居住於公屋，自己層私樓放租，每月約收15,000元，供樓成本約每月約17,000元。未來兩年將結婚，但有感自己層樓唔近工作地點，所以結婚後都會以租養租方式於市區租樓住。 本人資產如下： •私樓銀行估值650萬元 ( 買入價540萬元，借八成，利用擔保人上會 ) •一間甲級工廈單位市值560萬元，買入價460萬元 ( 同朋友夾50%，利用朋友名上會借七成，每月供20,000元左右，收租15,000元，租金同供樓與朋友每人佔50% ) •股票約80萬元左右 備註：我無其他外債，有公司戶口，公司登記人唔係我 ( 名義上我係員工 )，另公司可以做到自動轉賬薪金紀錄。

本人想盡快完成一生三宅及製造多些被動收入，有感即將結婚，想為未來打算。以下有一些投資方案，但我唔清楚先後次序如何，或希望諗Sir有一些更好的建議。

1.現在居住的公屋係母親名 ( 已退休 )，打算用綠表換居屋，但我已買樓唔知銀行點計我借貸能力。另假設幸運用綠表抽中居屋，按揭方面如何計算？( 因為我會負責出首期同供樓 )

2.朋友一直建議我買香港上市公司債 ( 年回報8% )，請問上市公司債同你經常提及的債基有何分別？上市公司債基就咁聽好似無咩風險，但實則有咩細節要留意？

3.預計一至兩年打算用未婚妻名義 ( 首置 ) 再買一間私樓，但可能會抽新樓，因為可以較易上會。假如順利抽到，我會幫未婚妻做好條數，銀行應該就唔難批，我會負責出首期及供樓。

4.投資車位，因為覺得升值潛力好大。

請諗Sir指點迷津，謝謝！

答

如果用綠表身份買居屋，可保證做到25年上會而讀者需擔保已退休母親供樓，至於讀者月入13萬元，借貸力理應是130,000 / 10,000 x 50% x 2.59 = 1,680萬元，在已購一房借了540萬 x 80% = 432萬元之下，應可夠力再擔保母親買居屋。惟筆者估計讀者只有一些想法，未有想清執行上步驟及支出。我們就講使費吧，首先13萬元月入做Autopay，意味僱主要將條數落IR56表格將收入報比稅局，打薪俸稅估計21萬元，亦即依讀者現時Planning去為自己構建收入去易借按揭，成本超廿萬元！那究竟點就到銀行又信服讀者收入到某一水平，而又盡量將稅用公司名義「食咗佢」，就屬要考量地方。

債基是一堆上市公司債券，呢「堆」公司不一定喺香港，組合更有達千條債券，好處是千條債券組合有效對應買發債公司倒閉此死門。另外債基每月派息加上可槓桿 ( 客人自己選擇 ) 去倍大收息，上述幾個好處是直債 ( 公司債券 ) 沒有的。當然直債有張皇牌可彌補佢成半年先收息一次，及入場門檻大多20萬美金開始的缺失，就係直債持有人只要將債揸到到期就可保本，除非公司倒閉吧。不過讀者年紀廿六，其實不要將理財重心放債，雖然筆者經常在BLOG提直債、債基，但不表示係人都要用「呢兩味」的。

年輕人如讀者，理財宜用股票及樓，因買樓要穩賺需用長時間去拉死當初借下的債，銀行亦很現實對45歲之上人士每年逐步調低可借額。至於後生買股票很贊成，反而中年儲到一大筆錢先學人買股票，咁做真係睇到都覺「牙煙」。買股票要技術，這些可以學。但買股票要贏及大贏需要高質心理，這些需時間浸淫的。相反買債者只能中度運用槓桿，而爆炸力又無股票咁好，債券只宜一批求穩而願意放棄槓桿及倍升的人，呢類人就係快要考慮退休的40後。另留意，買股唔係好似讀者咁80萬元流動資金咁全部坐晒落股票咁去買。

債券及債基亦有另一不好處，就係派息雖好但長遠不可跟通賬同升跌。即係今日係上完收息101咗左債基收15%好開心，但10年後你睇返今日的15%，會發現金額開始唔夠用。而買樓收租可享租金同通賬大致同升之優勢，故住宅同享有高抵押力，產出收入與通賬掛勾，加上流通性好與出租率高三大優點的，睇得通自己明點解樓係咁貴。( 當然政府開始樓房類稅項亦有助燃 )

車位同住宅比抵押力較低 ( 單買車位一般只可做15年按揭，息率亦比供樓貴1% )，產出收入可同通賬掛勾，流通性比住宅低而出租率都比住宅低，讀者可審視筆者指出數項再作深思。

以上文章刊於《招職》。