問：

諗Sir你好

之前睇咗諗Sir你嘅書及一直有追看諗Sir的個案分析，可惜小女子愚鈍，不知如何套用在自己的個案，還望諗Sir賜教。

本人37歲未婚，大學畢業，貿易公司做業務經理，暫無進修和結婚打算。每月底薪10K + 佣金約50至60K，每月股票和基金利息約3K，月入約60至70K。每月使費供養父母5K、醫療人壽保險約6K、交稅約7K、每月使費約13K，月儲35至40K。本人2010年以九成半首置荃灣兩房單位，2012年賣出獲利約600K，之後搬去同屋企人同住，暫時無住屋需要。但十分十分後悔落咗車。

目前資產：

現金：1,900K

人民幣定期：174K﹙港元﹚

股票：770K﹙大部分藍籌股、金融銀行股、公用股，賬面損手約70K﹚

基金：270K﹙高息平衡基金，賬面損手約30K﹚

強積金：226K

保險：75K﹙人壽保額約400K + 住院危疾約250K﹚

總資產：3,500K

目標一生三宅，一層自住，兩層收租。以本人目前情況，應該先買樓上返車收租抗通脹嗎？目標樓價約500至600萬元，本人不是首置，是否最多做八成按揭？由於我的收入較不穩定，可以借足嗎？九龍灣三寶收租適合嗎？還是鰂魚涌地區比較好？還是先觀望樓市，買債基收息儲錢等待機會？多少回報的債基比較適合？如果要20%或以上會有甚麼風險？

本人於2014年買入的基金扣除每月收取的利息，到目前為止，只是打和或輸少少，是否應該賣掉？手上的股票是否應該減持呢？比例多少較適合呢？

小女子愚鈍，還望諗Sir賜教。

答：

1.讀者人工只有10,000元但每月佣金達60,000元，如可證明收入均在60,000元，借貸力即提高為60,000 x 50% / 10,000 x 2.59 = 7.7百萬元

2.浮動收入人士就當係首置都做唔到九成上會，但可八成。需要糧單上面註明哪一部分是底薪，哪一部分是佣金，此為首步。但究竟點先可將最關鍵：把讀者佣金收入全打入買樓做按揭之核實收入？還需見面了解情況才行。或需運用借貸力由無變有之法。

3.買平衡基金輸錢係閒事，但為甚麼筆者又提及可在金融機構安排債基疊增收息10至15%呢？這要對不同基金入面係裝住甚麼，以及銀行前線人員之佣金制度作了解後，才能將前因後果說個明白。

4.女37歲，月供保險6K，是明顯偏多的。讀者要搞清甚麼類型保險對她而言最重要。假設讀者而家大便有血要入醫院，危疾可以即幫上忙？而40萬元金額之人壽，對佢家長又幫到幾多呢？為這供6,000元一個月？咁用6,000元去遊日好定係買這些保險？當然筆者未見保險合約所以不作評論，只想鼓勵讀者認真去思考問題。筆者同學生見面，除了教授方法亦會訓練佢地點去思考日後理財問題。

5.買股買大藍籌，不如唔好買。讀者現金350萬元，將1/5約70萬元投入股票，比例不算多，但投放目標就肯定錯。

6.已在免費文章計過，用嚟收息之債基的波幅，只是XX銀行股票之四成許。即假設XX銀行股份之價格波幅為九單位，筆者用之債基約為三至四單位。

7.讀者已錯過一次，請勿再試圖捕捉時機買樓。佢2010年就係覺得Good timing所以賣走荃灣中心，今日除了手上「三球半」，基本上Nothing。情況唔係差，不過佢自己都講咗可以更好呢。必須留意頭兩間樓係必需品，計過借貸力用唔超過六成就買。

8.同意搞清自己借盡多少為讀者重要責任，至於明白樓、股、債究竟幾時用邊樣有助佢打理好手上350萬元資金。建議應明白投資原理，停止將錢再投放不配合之範疇。打好個底才向三宅進發。

9.有信心讀者借貸力可合規造到700萬元左右，所以佢要一人之力完成三宅是樂觀的，再唔係搵父或母同加個兄弟姊妹擔保，應都夠上埋第三間。

10.當然樓唔係一定要買，不過在香港租務收入會隨通賬升租，加上明白巴菲特說「30年按揭是最好投資工具」後，有此特質的香港樓應納入投資組合一部分。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。