大家千祈唔好以為物業管理 ( 下稱物管 ) 淨係得看更同保安，其實呢一行係有好多唔同崗位嘅人同心協力。

物管即係管乜？

嚴格來說，物業管理服務可分為管理、清潔、維修、財務管理、設施管理、人力資源管理、與法律服務七類。

物管同事要照顧的物業，包括住宅、商業大廈、工業大廈和停車場，只要這些地方有任何甩漏破損，物管同事都要負責處理。最常見的工作，就是清潔和維持治安，而更深入的工作項目，則包括客戶服務、會所管理、設施管理、維修保養、園藝綠化，以及計劃財政年度預算 ( Budget )。

打理物業設施所需要的人力物力極其可觀，過程中又實在有太多繁瑣細節，如果業主要親自逐一跟進，恐怕會疲倦不堪，因此，業主就會聘請物業管理公司幫手，出心出力去管理他們居住和使用的物業。

做商場物管，有咩要注意？

商場大時大節必定會搞Show，平日又要了解租戶有咩需要，甚至搵商戶租鋪位，所以物管同事除了修縫補漏要快手，更加要對租戶耳聽八方。

做得商場物管，基本上冇乜可能準時放工。另外，由於商場每日都有大量市民出出入入，突發事情隨時一浪接一浪，性格臨危不亂的人不妨試試入行，但如果你好重視五天工作朝9晚6，入行前就要考慮清楚了。只不過，做商場物管有機會學習到各類租務和Marketing知識，這些都是住宅物管同事較少接觸的範疇。

住宅物管又好唔好做？

住宅物管比商場物管自由度較大，但講到在清潔和保安這些範疇，兩邊的工作內容其實都係大同小異。

住宅分公盤 ( 公屋 ) 和私盤 ( 私樓 )，兩者最大分別就係「業主」唔同。公盤的業主是香港房屋委員會，而房委會內負責管理公屋既的就是房屋署；私盤的業主數量視乎屋苑規模，單幢物業較少伙數，但大型屋苑逾千伙、甚至逾萬伙都有。

住宅物管相對可以更準時放工，不過由於業主 ( 等於管理業最大的老闆 ) 眾多，入行前後都要注意：業主就是客人，物管同事需要有出色的「湊客」技能，才能令他們住得舒服安樂。

物管既然要乜都管得妥帖，平日辦事一定要夠周全，做事圓滑，才可盡善盡美咁解決難題。入行後的必修技能包括練好流暢的文書技巧 ( 出通告和書信往來 )，亦要學習如何管理好下屬 ( 清潔及保安部同事 )，以及學會與承辦商協調。

工作會否很沉悶？

物管職員的日常工作唔單止要打理物業設施，更加需要和同事、下屬以及住戶打好關係。深入了解後，大家就會明白物管並唔係只是看更咁簡單，而是包含了多元化的工作內容。

物管，即是「乜都要管」，部門同事除了要應付日常工作，更隨時需要抽身去處理突發狀況，例如住戶要求免費維修電器、屋苑火警、大廈停電，甚至懷疑有人在住所昏迷不醒，個案層出不窮，因此工作絕不沉悶。

想工作如魚得水，物管同事更要熟悉不同法律常識，以便妥善處理不同法例和法規範疇，如保安、租務和人力資源管理等。真係認真返工的話，根本沒有空間覺得悶。

突發事情多唔多？

突發嘢總會有，一般來說，每幢物業都會有IC / BIC ( In-charge / Building In-charge ) 坐陣 ( 多數是保安主管 )，他們必須24小時On call，譬如半夜3點物業有火警，他們一收到Call，就要即刻歸位。如果他們認為自己無法獨自處理事件，就會致電物管部門的主任尋求協助。

新年利是好豐厚？

前線保安一定多，但辦公室內的物管同事不會主動出擊，因此新年都係和平日一樣咁過。只不過，物管同事無論在咩時候，都會盡量與住客維繫良好關係，關係好，平日麻煩與投訴都少啲。

工作上最難頂係咩？

業主始終是客人，無論住戶幾咁無理取鬧，都只係位列第二名，最難忍受的是一味卸膊、尸位素餐、遇到住客投訴不問原由便責怪下屬的上司！

公盤工作包括啲乜？

公盤之中，除了已售出的單位外，其他居民都屬於房屋署的租客，需要交租給房屋署，亦要遵守租約條例與各種房屋政策。

由於最大的業主房屋署可以自行進行維修或招標維修，不需要像私盤般等業主開大會投票才可開工，因此設施管理反而是物管同事比較次要的工作。

公盤物管同事的主要工作，是跟進所有租客的租約、協助租客入伙、追收租金、回收單位再次出租，以及處理租約上的加名 ( 如結婚加老婆名 ) 和減名 ( 如有住客過世需要在租約減少1人 ) 事宜。

私盤工作包括啲乜？

整個屋苑事無大小，都會在由業主在「業主大會」和「管理委員會」中投票決定如何解決，兩種會議都會由物管同事幫手主持。

會議中，物管同事除了做會議記錄，也要提供專業意見，協助業主處理屋苑各種疑難雜症，無論係大事如換管理公司和大型維修，定小事如保安加人工和園藝佈置，他們都要瞭如指掌。

另外，物管同事平日也要負責跟進物業設施的維修保養，例如是居民每天使用的升降機和水缸，仲有非常重要、事關人命的消防系統。同時，他們亦一手包辦清潔、保安與園藝職員的請人和出糧事務。

總之，想照顧好所有業主，住宅物管同事首先要鍛鍊出三頭六臂！

文：Jie Leung

延伸閱讀：【行業內情】物業管理 ( 二 )：專業資格利入行升職加薪靠跳槽

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【行業內情】物業管理 ( 一 )：工作包括哪七大類？商場與住宅有乜分別？

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